準確把握癥結 分層重點調解

發布時間:2017-08-16 10:24:00  瀏覽次數:1216
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北京市平谷區興谷街道物業管理糾紛人民調解委員會 

案情簡介

2011219日,街道物業管理糾紛調委會接到某物業公司的請求,希望調委會解決某物業公司與59號院居民之間的物業糾紛。接到申請后,調委會迅速組織人員深入現場調查了解。經核實得知:20107月某物業公司與59號院開發商——區水務局簽訂了前期物業合同,合同規定小區樓西側原規劃的兩間自行車棚作為物業公司辦公用房。但自物業公司進入后,其中一間平房始終作為居民活動室,物業公司為搞好與居民的關系,對此予以默許。2011年春節后,物業公司以居民在此打牌影響物業公司辦公為由,準備收回活動室作為辦公用房,并將1號樓地下室改為活動室,但居民不同意。居民提出了物業服務存在的種種問題,對物業公司的意見越積越大,關系逐漸惡化。20112月中旬,以黃某為首的部分居民以維權為由擅自將兩間物業公司辦公室的門鎖換掉,并在此打牌娛樂。

調解經過

229日,調委會調解員再次到物業公司進一步了解情況并進行調解。物業公司負責人表示,對于居民反映的問題,根據相關法律法規物業公司并不應當承擔責任,并出示了與開發商簽訂的合同。物業公司聲稱,如果居民拒不交還門鎖將撤出物業管理服務。

針對物業公司收回辦公用房或單方面解除物業管理合同的強硬態度,調解員耐心地向其宣傳講解了《物業管理條例》等相關法律法規,并指出起初居民在此活動,物業公司并未阻止而是默許,自身有一定責任。物業公司應該嚴格履行物業合同提高服務質量,應積極與居民溝通,相互理解,相互支持,創造和諧氛圍。最后調解員建議物業公司將一間平房仍作為居民活動室,另一間作為辦公室。

同時調解員多次到59號院實地了解情況,召集居民征詢意見,但都沒有取得任何進展和突破。部分居民對物業公司的意見很大,態度強硬,不僅要求物業公司將兩間平房留作活動室,還要求物業公司對小區內其他問題負責。面對這樣的僵局,調解員沒有放棄,對居民反映的問題進行歸納分析,發現造成這些矛盾的原因主要分為三類:(1)物業管理矛盾糾紛,主要是物業公司服務不到位造成,比如,上下水管道維修、自行車失竊、路燈等公共設施維修。(2)開發商遺留問題,如房差補問題(面積不等)、優惠款問題(2006410日前交足房款的,開發商承諾退還3000元至5000元)等。(3)居民不了解相關法律法規,少數居民在不了解物業合同內容的情況下無理取鬧,以達到拒付物業管理費的目的。

分析出這些矛盾糾紛的產生原因,也就找到此次事件的癥結所在。活動室事件只是糾紛產生的誘因,大量存在的物業管理糾紛和其他矛盾糾紛才是主要原因。于是調委會決定分四步予以調解。第一步,對廣大居民進行安撫,穩定現場情況,防止事態惡化。第二步,聯系開發商調查核實,并建議開發商盡快予以解決。開發商對此表示了極大的理解和支持,承諾盡快指派相關人員核實匯總解決房差補及優惠款問題。第三步,督促物業公司解決物業服務事項所引發的物業糾紛(包括路燈、門禁等公共設施的維修和上下水管道的疏通問題)。經過與物業公司的細致溝通,物業問題得到了基本解決或解決當中,同時物業公司表示可以將一間平房繼續留給居民作活動室。第四步,向小區居民宣傳相關法律法規,表示一定維護廣大居民切身利益并承諾負責到底的同時,對強行換鎖和占據物業辦公室的行為予以批評教育,建議居民理性維權、依法維權。

調解結果

通過一系列的努力,居民們感受到了物業公司的誠意,紛紛表示一定按調委會的建議去做。 42日下午,居民們自行將門鎖卸下,由物業公司更換了新鎖,物業公司恢復了正常辦公,活動室又傳出了居民的歡聲笑語,59號院也重新恢復了往日的和諧。

案例點評

這是一起較為復雜的物業矛盾糾紛,表象上是關于小區活動室問題,深層次上是大量物業問題堆積而引發的矛盾。在現代化城市中,物業矛盾糾紛已經逐漸變為社會主要的矛盾,其產生的原因有物業公司服務不到位、居民要求不合理、雙方缺乏溝通聯系等多個方面。在此次事件中,這些問題都得到了集中體現,甚至包含一些開發商的遺留問題混雜其中。街道物業管理糾紛調委會對于這起復雜糾紛的調解,有以下幾點值得肯定:第一,行動迅速,措施得力。能夠迅速組織人員及時到達現場,控制事態的發展,防止事態惡化。第二,深挖矛盾糾紛根源,不單純為了問題而解決問題,細心分析居民所反映問題的深層原因,并逐個幫助解決或指出解決途徑。第三,不怕挫折、善始善終。調委會沒有放棄這起持續時間較長、不斷出現新問題的糾紛調解工作,反而還積極采取各種工作推進糾紛的化解。第四,以事實為依據,分層次有重點地解決各個矛盾。調解員深入調查研究,準確把握問題的關鍵,分步驟有序解決,并將解決進程與居民及時溝通,讓居民們感受到了調委會的誠意和努力。

 

 

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