責權不明引紛爭 調解明辨擾自清

發布時間:2017-08-16 10:24:46  瀏覽次數:1311
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廣東省司法廳基層處

案情簡介

王女士于2009年購買了某小區B棟一單元和二單元,在準備裝修入住時發現兩處房屋均存在多處漏水現象。王女士遂多次向小區物業管理公司請求解決漏水問題,經物業管理公司多次維修后漏水現象仍未解決。王女士萬般無奈,連續5年拒交物業管理費用。物業管理公司也不示弱,以其未支付物業管理費為由,拒絕提供其他服務并準備起訴王女士。直至2014年年初,王女士發現兩套房屋均被停電,更是怒氣沖天,責成物業公司恢復通電、賠償損失、返還被扣押的兩本房產證。隨后王女士向街道辦事處調委會求助。

調解經過

調委會接案后,立即趕赴王女士房屋了解漏水、停電等情況,并邀請房管所、社區居委會和小區物業公司召開多次調解會議,聽取各方意見。物業公司在協調會上稱其沒有扣押房產證,王女士不能正常使用電可能是線路存在故障,漏水問題經多次維修不能解決是因王女士不配合導致,而且對王女士至今拒交物業管理費用及違約金超過3萬元正準備起訴,至于房屋漏水問題和用電故障無義務維修。

在充分調查了解事實后,糾紛的問題重點在于雙方當事人對自身的權利與義務理解不到位,均做出了不妥當的行為。王女士錯誤地認為開發商和物業管理是同一個主體,物業管理公司是開發商的一個下屬機構。房屋漏水問題尋求開發商解決未果,所以物業公司應承擔解決房屋漏水的責任。當王女士請求物業解決房屋漏水問題被拒絕后,王女士認為物業公司未提供服務,拒絕支付物業管理費,并不是故意拖欠。而物業管理公司以牙還牙,擬以起訴方式解決該糾紛,以王女士長期拖欠物業管理費用影響極壞為由拒絕相關服務,消極處理“停電”問題。調解員判斷雙方對各自承擔責任的理解存在錯誤。同時,也留意到雙方愿意接受調解,表明雙方都想解決問題,不想再因此事糾纏下去。

為了更好地了解案情,調解員認真研究了《合同法》、《物權法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《電力法》及《電力供應與使用條例》等相關法律法規,通過認真分析法律關系,明確法律責任,制定了調處方案并立即開展工作。

首先,調解員找到物業公司經理,講明法律關系和法律責任。根據《電力供應與使用條例》第39條規定,只有供電企業有權因逾期未交付電費,按照國家規定的程序停止供電。物業公司的做法是違法行為,如果堅持不供電,物業公司必須承擔因此給業主造成的損失。物業管理服務與電力供應是兩個不同的法律關系,物業公司不能將兩者混為一談。繳納物業管理費是業主必須履行的合同義務。根據《電力法》及《電力供應與使用條例》,物業公司無權給業主停電,應盡快給王女士房屋通電。為和諧解決該糾紛,要求物業公司特事特辦,采取可行的技術方案維修房屋,幫助王女士解決房屋漏水問題。

其次,調解員找到業主王女士,明確指出開發商與物業公司是兩個不同的法人,在法律上是兩個不同的主體,業主將對開發商的不滿遷怒于物業公司是不妥當的,開發商是在保修期內維修漏水工程的直接責任方,但不能因為開發商未解決房屋漏水問題,就將開發商的責任推給物業公司而拒絕支付物業管理費。作為業主,發現問題時應盡量找物業公司協商解決,長期拖欠物業管理費對小區管理不利,也將最終影響小區業主的正常生活,不能隨意拿不交物業管理費作“擋箭牌”,否則可能造成惡性循環。王女士聽了調解員的解釋,也認識到自己的行為有誤,同意立即交納拖欠物業管理費,并對物業公司維修房屋的漏水方案給予充分的配合。

調解結果

經過調解員耐心細致地協調,王女士與物業公司終于達成一致意見,并簽訂協議:物業公司免除王女士的物業費違約金近萬元以及2000元物業管理費用,王女士一次性支付5年物業管理費共計12992元。物業公司立即派員檢修線路并于即日恢復王女士房屋用電,同時做好房屋的漏水維修工程,直至把漏水問題解決為止,并承諾負責數天內跟蹤房產證返還事宜。至此,一件一觸即發的矛盾糾紛在調委會的調處下得到解決,小區又恢復了往日的平靜。 

案例點評

本案件是一起典型的物業糾紛案例。這類糾紛關系廣大城市居民的切身利益和日常生活、飲食起居,如果處理不妥當,就會引起突發性事件,給社會增加不和諧的因素。

從本案的調解過程來看,如何處理好各方利益,是調解工作能否取得實效的關鍵。本案中,調解員積極協調矛盾雙方的利益,本著公正公平、合法合理的原則,正確處置發生的糾紛。調解員在對雙方開誠布公地表達意見后,肯定對方的訴求和做法,糾正各自的錯誤之處,從而使雙方在相互協商的基礎上取得了彼此諒解。同時,雙方本著互諒互讓的原則,對于存在的分歧,在合理的限度內都作出了讓步。對于不清楚或有爭議的問題,調解員以法律角度明晰事理,耐心地向當事人答疑解惑。由劍拔弩張至心平氣和,從據理力爭到相互禮讓,物業公司和業主終于平息紛爭。

 

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